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新浪財(cái)經(jīng)訊 “財(cái)經(jīng)年會(huì)：2014預(yù)測與戰(zhàn)略”于11月18日-20日在北京舉行。上圖為中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授陶然。

 

　　以下為陶然發(fā)言部分實(shí)錄：

 

　　陶然：我們土地這塊沒有市場化，我們中國政府通過征地程序，把農(nóng)民的土地有強(qiáng)制的，農(nóng)民只能被迫征收，然后政府出讓土地。中國很多地方是低價(jià)出讓工業(yè)用地，高價(jià)出讓商住用地，放量工業(yè)用地，限量商住用地。中國2002年是兩倍左右，現(xiàn)在我們七倍到八倍到十倍，這個(gè)導(dǎo)致了我們國家嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。怎么樣解決這個(gè)問題？這需要市場發(fā)揮更基礎(chǔ)的作用。你看到兩個(gè)地就是因?yàn)橐?guī)劃用地不同，差價(jià)到10倍，一定是另外一個(gè)太便宜，一個(gè)太貴了，一個(gè)好的市場機(jī)制讓這個(gè)價(jià)格不要有這么大差異。但是土地又是麻煩的事情，土地轉(zhuǎn)換有增值，這個(gè)增值不完全由農(nóng)村的所有者創(chuàng)造出來，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，還有漲價(jià)歸公的問題，公我們一般講政府能代表公，歸公以后把錢用在為社會(huì)提供公共服務(wù)方面這是好事情。我們商住用地漲的價(jià)歸了政府，政府把這個(gè)錢拿去補(bǔ)貼制造業(yè)者。現(xiàn)在扭曲的征地制度和土地出讓制度帶來的結(jié)果，我們要形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，發(fā)揮市場的作用，同時(shí)在里面把政府行為規(guī)范住，讓政府在土地里面獲得增值收益，這些增值收益給用來需要服務(wù)的人提供服務(wù)，這個(gè)用地要有市場還要有政府的合理規(guī)范。三中全會(huì)給出一個(gè)總體的改革方向但是如何實(shí)施到城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場這中間會(huì)有非常多的利益集團(tuán)在阻礙，這個(gè)問題也是非常重要的問題，這個(gè)問題解決不了或者解決不好，都會(huì)導(dǎo)致改革沒辦法進(jìn)行，或者改革過快導(dǎo)致我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場崩盤，這是我總體的一個(gè)評估。

 

　　陶然：我對幾位老師的觀點(diǎn)做一個(gè)評論，政府利用土地作為杠桿招商引資，然后用商住用地壟斷的方法把這個(gè)價(jià)格炒上去，然后用銀行的錢搞開發(fā)區(qū)。這個(gè)模式會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的泡沫，然后商住用地價(jià)格過高。到中國各個(gè)地方去看包括中國內(nèi)地的城市都是用這種模式來做，地方政府在20億以上，2008年是5萬億，新的借錢加利滾利可能20萬億，總體看占我國GDP的比例是40%，不是很高，但是這個(gè)債務(wù)非常依賴于房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)市場崩盤了，所有指標(biāo)都要亂的。剛才黃老師提到房地產(chǎn)稅，提到市政債，從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看他們的做法是在比較民主化的體制里面，社會(huì)化和制度環(huán)境，在美國基本上房地產(chǎn)稅完全用來做周圍的小學(xué)，還有其他國家主要用做小學(xué)和初中教育的。

 

　　在其他國家房產(chǎn)稅用來搞保安，用來搞地方衛(wèi)生，在中國普遍征房產(chǎn)稅不成熟。兩個(gè)原因，我們地方政府沒有給老百姓提供基本應(yīng)該有的服務(wù)，導(dǎo)致我們每一家在小區(qū)里面雇私人保安，雇保潔，然后交物業(yè)費(fèi)，我們說政府不用私人雇保安了，我相信大家愿意交這個(gè)物業(yè)稅。第二如果房價(jià)有泡沫，有很多人會(huì)很反對。對第二套征房產(chǎn)稅，可能技術(shù)上沒有困難。市政債要做必須要有一個(gè)非常好的大家都知道你各個(gè)地方政府財(cái)務(wù)狀況，我們各個(gè)地方政府財(cái)務(wù)狀況不清楚，審計(jì)署審計(jì)了會(huì)不會(huì)全面的公布，把你資產(chǎn)負(fù)債全面公布清楚，才是人家發(fā)行市政債的基礎(chǔ)，否則這些都面談。公布清楚要有困難，你公布清楚你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多財(cái)政要破產(chǎn)了，我們地方政府對老百姓負(fù)責(zé)，真正把保安和保潔物業(yè)做好，這樣人家才愿意交這個(gè)稅，如果沒有這個(gè)條件我們找一個(gè)替代辦法，讓它不這樣瘋狂的征地，還可以有點(diǎn)錢進(jìn)行一般的維護(hù)建設(shè)，這是非常難的任務(wù)。我們現(xiàn)在給中國提出改革方案不是告訴你彼岸在哪里，我們告訴你怎么樣走到那個(gè)彼岸，我沒有從十八屆三中全會(huì)的決定里面看到這條路徑，我覺得這個(gè)路徑確實(shí)要進(jìn)一步討論的也不是沒有辦法。

 

　　陶然：適當(dāng)放開城市郊區(qū)集體用地，這件事情你做得好，每個(gè)郊區(qū)蓋房子的人，是因?yàn)猷嵏袂f能富是因?yàn)樗懽哟缶妥隽耍绻覀冞@么搞就會(huì)變成社會(huì)平均利潤率的行業(yè)，這樣房價(jià)下來了以后，實(shí)際上相當(dāng)于農(nóng)村流到城市里面的人，有比較低租用房和購租房。你讓郊區(qū)農(nóng)民放開做，就是要容納四五億人，用幾千萬畝地就夠了，只要放開這個(gè)房價(jià)真的會(huì)回來。然后這些人到了城市里面來定居下來，那些農(nóng)村的人才可以擴(kuò)大規(guī)模，他可以一個(gè)人種幾十畝地。這個(gè)問題不是說我開放這些郊區(qū)的人就富了，大地產(chǎn)商才能拿到地，適當(dāng)放開不是農(nóng)民自主開發(fā)，把這個(gè)地出讓給中小的開發(fā)商，這個(gè)量供應(yīng)上去了，房價(jià)下來了，農(nóng)民可以拿出一些差價(jià)的地，但不會(huì)是暴力。城市郊區(qū)5%都賺了，城市交通有5%的農(nóng)民，它的地可以容納農(nóng)村來的人了。這個(gè)只要放得足夠好就可以變成非暴利行業(yè)，農(nóng)民工也會(huì)得到好處。

 

　　陶然：到2020年做得好，把現(xiàn)在2億農(nóng)民工和他們家庭成員，4到4.5億人讓他們進(jìn)城。兩個(gè)方法，第一是保障性住房，政府搞一定搞不好，而且沒有一套針對流動(dòng)人口，還讓地方政府做假，借債，借債也不會(huì)給農(nóng)民工。第二發(fā)動(dòng)城市農(nóng)民的積極性，這個(gè)積極性發(fā)動(dòng)并不代表他獲得全部的收益，包括深圳做土地改革探索實(shí)驗(yàn)，所有區(qū)段征收，政府先村民談判拿走他們一半的地，其中30%用搞基礎(chǔ)設(shè)施，另外20%把地賣掉，剩下50%的地給農(nóng)民進(jìn)行，讓它自主開發(fā)出租房。深圳有的地方搞商品房，讓他們蓋房子給農(nóng)民住，給政府交的50%相當(dāng)于歸公了，做基礎(chǔ)設(shè)施做公共服務(wù)，這個(gè)面對農(nóng)民蓋的出租房里面的流動(dòng)人口，這是一個(gè)分享方式，就是利用機(jī)制同時(shí)發(fā)揮政府作用的這么一個(gè)方法。就是7億人算給蓋公寓樓，先開始租或十年以后去買，算一算用不了多少地，包括我們開發(fā)區(qū)用地集約以后剩下的地夠他們住，城市郊區(qū)再擴(kuò)張一點(diǎn)點(diǎn)基本上可以住了，房價(jià)、房租可以降下來，城郊區(qū)的居民可以獲得一些收益，一部分是土地增值，另外是為外來農(nóng)民工提供住房物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，但是我沒有看到政府這方面有大幅度放開的問題，這個(gè)確實(shí)有一點(diǎn)問題。

 

 

　　陶然：日本做的話只有設(shè)施用地征地，做了規(guī)劃里面居住用地足夠大，居住用地規(guī)模比中國要多，商住用地比中國要少，所以工業(yè)和商住價(jià)格差一倍，這時(shí)候什么用途？差別不大，商住用地位置好一點(diǎn)，居住用地稍微位置差一點(diǎn)，這個(gè)農(nóng)民可以接受的。政府可以籌一個(gè)個(gè)人所得稅。中國不見得是這么做，中國采取一個(gè)分段征收，你讓我一半土地我做基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)，剩下地給你開發(fā)了。今天我開車過來我聽到陳錫文主任解讀農(nóng)村的留地安置，跟這個(gè)村集體說你幫我把90%的征地搞定，我就給你10%的地用，我們留底安置搞成這個(gè)局面，我們做得是給農(nóng)民30%，50%，根據(jù)各個(gè)地段，如果這是純商住我政府拿出60%70%，另外30%對農(nóng)民來說很好了，如果工業(yè)我給他留60%，這個(gè)不是定規(guī)矩，談出來，大家滿意就做，政府拿走一塊，剩下一塊給農(nóng)民開發(fā)，中國用這個(gè)方法比日本抽稅那方法好用，我給你一點(diǎn)你就愿意了，這樣方法可能好一點(diǎn)。