国产精品无码午夜福利 ,精品久久久久久亚洲中文字幕,韩国av片永久免费

調控三起三落 地產圈感嘆"美好時光"

“最好的時光實際上是在2004年以前。房價每年的漲幅不過10%，沒有買房的購房者壓力也不如現在這么大，宏觀調控也沒現在這么頻繁。”在最近的一次行業聚會上，華僑城上海公司的一位營銷負責人感嘆道。

“最好的時光”——這是中國地產人對政策與行業興衰的心態的鮮活寫照。

在中國房地產的這一輪“整十年”中，宏觀調控下的樓市經歷了三起三落。市場的晴雨表與政策的扶持和打壓，成為中國樓市特有的表情。

五年鼓勵購房催生“美好時光”

近十年中國房地產大熱的源頭，始于1998年。中原指數院為《每日經濟新聞》整理的“1998年至2010年十二年房地產政策綜述”顯示，1998年，政府出臺了一系列拉動內需的政策。時年4月，中國人民銀行頒布《中國人民銀行關于加大住房信貸投入支持住房建設和消費的通知》，房地產成為拉動內需、重啟經濟增長的一個重要手段。

隨后，國務院下發《城市房地產開發經營管理條例》和《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求從1998年下半年起停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，商品房市場地位大幅提升；同時調整住房投資結構，發展經濟適用住房，建立以經濟適用住房為主的住房供應體系。

一紙文件，結束了福利分房數十年的歷史，中國的購房者擁有了自主選擇權，而眾多開發商也獲得了重新起步的希望。原本在南方地產崩潰中撞得頭破血流的開發商們，憑著對政策一貫靈敏的嗅覺，毅然重新南下，開始了輝煌的地產生涯。這是許多房地產商人生的重要轉折點，也是中國房地產行業的重要轉折。

隨后的1999年到2002年，政府實行積極的財政政策，啟動住房消費，并在住房個人所得稅、交易營業稅、契稅等方面繼續鼓勵購房。

中原地產研究院的調查顯示，1998年至2002年的近5年時間中，全國每一年的商品住宅平均成交價格都只有2000元/平方米出頭。但是商品房的銷售面積卻大幅增長5年時間，商品住宅的成交面積增長了一倍多。所以說1998年以后將近5年的購房鼓勵政策為整個行業的崛起奠定了最堅實的基礎。　

首提“二套房”預警 政策開始變調

2003年6月，中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。加強房地產信貸，四證取得后才能發放貸款：購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。

這部名曰“121”號的文件，被業內普遍認為是中央政府對房地產態度轉變的開始。

2003年7月，出售房屋開始征收房產稅。在之后的3年中，中國樓市和政策之間出現了讓所有人都“看不懂”的糾結關系：市場開始過熱，以調控為主基調，由部分區域到全國，由單個部門政策轉為多部門聯合調控，信貸、土地、稅費政策多管齊下。然后一直到2007年下半年，這種關系的基調卻是，政策愈出，樓市愈漲。有業內人士戲稱，此時的兩者當然已經不見5年前“蜜月期”的甜蜜，但卻有“床頭打架床尾和”的別樣意味。

2004年，時任摩根士丹利亞太區首席經濟學家的謝國忠發表研究報告，稱中國的房地產泡沫尤其嚴重。

與此同時，時任中國社科院金融研究所主任的易憲容也認為，房地產已經成為挾持中國經濟和地方經濟的力量，房地產開始走上一條不斷膨脹、擴張的“不歸路”。

2004年10月，建設部在其網站上發表題為《怎樣認識當前房地產市場形勢》的報告，反駁了“房地產過熱論”和“泡沫論”。住建部認為目前國內的住宅需求仍是真實需求，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。

但全國商品房的銷售面積由2004年的38232萬平方米，上漲至2007年的76193萬平方米。全國商品房的銷售額由2004年的10000億元左右，上漲至接近30000億元，房地產行業對國民經濟的支柱地位已經形成。

“松”“緊”變換 樓市瘋狂過山車

2006年下半年厲兵秣馬的政策沒能止住房地產的瘋狂。2007年春節剛過，全國樓市就出現一波史無前例的跳漲與“搶房”浪潮。

到當年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅首次突破兩位數，達10.5%，漲幅比10月份高出1個百分點，再創兩年來新高……

盡管從當年初開始，政策層面就已經釋放出與過去數月明顯不同的嚴厲，但真正壓倒駱駝的最后一棵稻草，是后來被冠以“房貸新政”的二套房信貸及與之配套的系列政策。

2007年9月底，《中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》公布，出臺了對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%等規定。

雖然在房貸新政后，從價格上看，樓市勉強支撐了1~2個月，但當年10月后，全國各個主要城市的房地產成交量隨著新政執行應聲而落。

矯枉似乎必然過正，調控支持者沒有預料到隨之而來席卷全球的一場金融風暴。

盡管金融危機的苗頭在2008年初就已出現，但整個上半年，房地產調控政策依然繼續在“從緊”的道路上邁進。

到2008年年中，房價沒有停止大幅度下跌的跡象，與此同時更讓決策層擔憂的是，成交量的長期低迷已經在房地產行業產生了“停工潮”，大量建筑農民工返鄉的壓力和對上下游產業的影響，不得不讓調控面對經濟增長做出實質性的讓步。　

政策基調從緊 最嚴厲調控出臺

進入2008年秋天，國際金融危機的緊迫形勢嚴重影響了中國的外貿凈出口，而內部需求也在就業形勢嚴峻的影響下難以抬頭。以房地產為核心的固定資產投資，此刻成為拉動GDP增長的最大希望。

自9月起，央行頻頻下調存款準備金率和利率，信貸政策放松，4萬億經濟刺激政策隨后推出。12月《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(131號文件)頒布，包括營業稅契稅等減免、非首套房信貸標準放松、降低開放商自有資金比例、加快保障房建設等措施。房地產政策由調控轉成全面放松。

此后，各地相繼出臺“鼓勵購房”的房地產刺激政策，到當年年底，2007版的“房貸新政”實際上已經成為一紙空文。

2009年的調控松綁，給了整個房地產十年發展中最黃金的一年。不僅全國商品房銷售額首次突破4萬億元，而且成交面積大幅上漲至93713萬平方米，創1998年以來的12年最高。所有的房地產商都迎來了自己公司歷史銷售的最高年份。但是，房價大幅上漲，也令決策層憂心忡忡——2009年全國房屋銷售均價4695元/平方米，首次突破了4000元/平方米大關。

市場的再度走火雖然讓開發商欣喜若狂，但經過了2007年的“樂極生悲”，從業者中不乏有識之士清醒地認識到了中國樓市中，市場與政策的辯證關系。

到2009年年底，隨著國內經濟年內逐步回暖，新增貸款規模達到創紀錄的近10億元，房地產市場由復蘇而繁榮到趨于過熱，令房地產政策在年底起再轉而從緊。

以今年4月17日新“國十條”為標志，房地產政策全面轉向，政策基調再次從緊。

中國房地產協會副會長朱中一稱：“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，滿足廣大群眾的基本住房需求，這是調控最基本的思路。有人說這是最嚴格的調控，無非是對于投機炒房的人比較嚴厲。這對于投機性炒房確實起到比較明顯的效果。我們一直建議要把改善性需求作為一個重要需求，在政策上很好地體現出來。”

相關閱讀：

房地產調控:上半年控房價 下半年管土地

業內人士稱，中央高層近期兩次談打擊投機炒房行為、增加保障房供應，給社會釋放出重要信號，那就是本輪樓市調控不會半途而廢。

8月13日、21日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強8天內兩度強調“繼續貫徹”房地產調控政策，給樓市調控注入了一針強心劑。

“房地產調控下半年放松的可能性不大。”接受中國經濟時報記者采訪的專家、房地產界人士均表示，目前房價并沒有太大變化，調控目的還沒有真正實現。

“從整個宏觀調控局面來看，上半年主要調控房價，下半年重點在土地市場。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒在接受本報記者采訪時說，中央高層近期兩次談打擊投機炒房行為、增加保障房供應，給社會釋放出重要信號，那就是本輪樓市調控不會半途而廢。

8月21日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設工作座談會時要求，各地要繼續落實好國務院關于房地產調控的政策措施，切實增加住房有效供應，堅決抑制投機炒作行為，鞏固調控成果。

8月13日，李克強在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設時強調，要繼續貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求。

“從4月份樓市調控新政出臺至今已有近四個月時間，房地產市場的成交量明顯下降，但是房價并沒有真正下降。”上海復旦大學房地產研究中心主任尹伯成在接受本報記者采訪時表示，要警惕房價的再次反彈。

國家統計局公布的數據顯示，7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點，環比與上月持平。尹伯成說，樓市新政出臺后，一些大城市的房價上漲勢頭受到遏制，新房入市價格有所回調，二手房市場價格開始松動，整個樓市陷入一種“量跌價滯”的狀態。

“但是，前不久市場上傳聞樓市調控政策有可能松動，使得房價再現上漲苗頭。”尹伯成告訴記者，從目前來看，“量跌價滯”僅僅只是調控效果的初步顯現，要讓房價回到合理水平，樓市調控政策絕不能松動。

此前，有分析認為在新政調控下，房地產投資增速下降可能會對宏觀經濟平穩運行產生影響。

專家認為，從房地產實際開工量來看，正常年份的房地產開工量為每年500萬套左右，最多的時候可以達到900萬套，而今年僅保障性住房供應量就達500多萬套，與往年的供應量相比有增無減。“開工數量并沒有減少，那么對上下游各個產業的帶動作用又怎么會下降呢！”中銀國際首席經濟學家曹遠征認為，開工量的增減，是評價地產調控是否影響經濟發展的關鍵性指標。

而且，近期國土部打擊囤地、清理閑置土地的行動也將會使未來市場供應有所增加，進一步緩解房地產市場供需矛盾。

中國人民大學經濟學院副院長劉元春在接受本報記者采訪時說，打擊囤地行為、清理閑置土地可以促使房地產商加快土地開發步伐，使得房地產市場供給能夠持續放量，在短期內改變供小于求的局面。

“但是，打擊囤地、清理閑置土地的力度如何最終還要看地方政府相關管理部門的決心。”楊少鋒告訴記者，從客觀上講，地方政府并沒有打擊囤地的主動性。一方面，土地財政是地方政府的主要收入來源；另一方面，絕大多數的囤地都是地方政府默許的結果。

閑置土地是長期存在的一個難題，此次公布的2815宗只是冰山一角。據一位業內人士介紹，國土部此次公布的囤地名單并非國土部查處出來的，而是下發文件讓各個省、市自己報上來的。這就出現有的地方報的多，有的地方一宗也沒有。

楊少鋒說，查處閑置土地一直都是國土部面臨的一個工作難點。作為全國土地的宏觀管理部門，一方面很難在全國范圍內全面查處違規和閑置土地，另一方面土地執法又必須依賴于地方國土管理部門。“此次國土部通過‘曬’囤地和閑置土地名單，其實也是換個方法督促地方政府有所作為。”一位業內人士這樣評價。