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　　把住房僅僅視作實體部門，把銀行僅當成存貸款部門，大錯矣！當資產可以證券化后，所有這些都變成了金融系統的一份子，都是證券市場的一部分。只有認清楚了這個本質，才能有效改革未來的監管模式。

　　通常人們不會把住房視作金融系統的一分子。住房是實體，而金融被劃為虛擬，這種簡單的二元視角看似清晰，卻毫無價值。若只能把金融歸為虛擬，那就永遠認識不清金融的本質。實際上，自從金融系統形成自己的小圈子，便以虛擬的外表吞噬著各種實體，你可以說這是實體部門虛擬化，但也可以視為虛擬部門的實體性質。金融不會脫離實體而存在，恰恰相反，金融一直存在于實體部門的血液中。但觀念的改變如此困難，以至于現在還有很多人（包括一些專家學者）仍把金融視作虛擬部門，這就直接導致了對金融系統的認識偏頗。

　　超市是商業部門，當然是實體部門。但假如換個角度，從現金流角度來解剖，會發現一個什么未知元素？超市只提供場所，供生產商銷售其產品。超市不隸屬某個生產商，不能視為某個生產商的派出機構，當然就不是某個具體生產商的流通部門。超市在與傳統商場競爭中取得優勢，當然不僅因為其貨物品種多，消費者可自主購買，商店面積龐大，所有這些特征傳統商場也都具備。差異究竟在何處？就在現金流的流動方式！傳統商場的現金流表現為對廠商的流出及對消費者的流入，因而是一個標準的流通環節，商場在其中僅僅起到貨品流轉的作用。而超市就不同了，超市對消費者是現金流入，對廠商而言同樣是流入，這才是超市取勝于傳統商場的地方。超市的運行，本質上近似地產業務，把商場劃分為大小不等的商鋪，出租給眾多廠商，收取穩定的租金。超市的盈利主要靠的不是流通環節的利潤，而是廠商支付的租金。也就是說，超市其實是現金流中心，而非流通中心。廠商為何愿意租超市的商鋪？因為有集群效應。超市匯集了豐富的物品，允許消費者自主消費，這對消費者具有極大吸引力。消費者通過體驗獲得效用，物品的豐富性滿足了消費者的偏好異質性，并且還能形成溢出效應，刺激消費者的潛在需求。這些都是傳統商場無法實現的。

　　如果說傳統商場還是個流通部門，那么作為現金流中心的超市就不再是個單純的流通部門，而具備了金融部門的性質。看明白了超市的性質，回到住房上來。房子是實體，房地產屬于實體部門，這看起來沒錯。問題在于，房子一旦商品化，性質就會悄悄地變了。由于房子是超大件物品，一來人們購買住房很難一次性付清全部房款，此時就不可不依賴銀行提供貸款，于是伴隨著住房商品化，銀行分期貸款產品就開始出現。二來人們購買房子可能并不是為了自住，而是想等房子以后升值了再賣掉獲利，結果住房的購買行為從消費轉為投資，成為金融活動的一部分。看到沒？因為以上兩種原因，住房已漸漸獲得了金融特征。

　　再進一步假設，買房人各種各樣，有些收入穩定，有些收入不穩定，銀行在提供分期產品時，就會面臨家庭的償債風險。由于家庭的未來收入很難準確預測，銀行只能按某種概率來評估風險，決定利率水平，也就是貸款價格。那如何才能更好地管理風險呢？銀行想，假如把買房家庭的分期合同打包，形成一種新產品，然后向其他機構出售，就可讓其他機構一起來分擔住房市場的風險。這就啟動了住房的證券化過程，既然能打包一次，當然就能打包第二次、第三次……這種把貸款合同直接轉化為金融產品的方式（也就是證券化）讓住房貸款逐步遠離住房本身，從而開始了虛擬化。的確，證券化過程就是虛擬化過程，但別忘了，這是在實體部門內部發生的，而不是獨立于實體部門的、也不是外生的。

　　證券化的目的是為了管理風險。讓更多人分擔風險，單個人所承擔的風險就會因參與分擔的人數增加而遞減，而當風險完全社會化時，個體所承擔的實際風險就接近于零了，從而達到有效管理風險的目的。在證券化過程中，越來越多的機構參與，每個機構的每次參與都會評估證券化產品，這些評估就形成了有用的信息向市場傳遞和擴散，從而弱化了原先的信息不完全和不對稱，因此，金融系統通過證券化原本可讓其變得透明。只是，這一切美好都需要建立在初始信息的準確性之上。初始信息包含家庭的收入信息和環境信息兩個部分。可悲的是，這兩部分信息都包含了巨大的不確定性。首先，家庭收入信息包含未來的收入估計，而未來的收入是不可估計的。這一不確定性使得對家庭風險承擔的評估會出現誤差。環境信息就更難估計了。現在看到房價在漲，可過幾年呢？這還沒考慮金融機構的道德風險。如果金融機構有意掩蓋負面信息，或者金融機構完整披露信息了，但對未來的估計出現刻意的偏差，完全有可能，比如這次股災前某些機構說能上一萬點。一旦加入金融機構的刻意行為，信息就會進一步扭曲，而這直接導致后續產品估值和信息披露的錯誤。

　　因此，把住房僅僅視作實體部門，把銀行僅當成存貸款部門，大錯矣！當資產可以證券化后，所有這些都變成了金融系統的一分子，都是證券市場的一部分。認清楚這個本質，才能改革未來的監管模式。

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