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由南開大學財富經濟研究院、北京師范大學中國收入分配研究院、鳳凰財經研究院主辦的中國收入分配50人論壇(南開大學)于11月4日-5日在天津舉行。

人大教授孫文凱在論壇上表示，用取暖費類比房產稅作為持有成本，沒房、或者兩套、三套，三套以上，取暖費用持有成本的增加，實際上增加了一套房的持有概率，大概對兩套及以上的影響是持有一套的概率提高了，總和的平均數量下降了。這意味著在分布上，能夠一定程度上改善（財富）分布的不均，估計房產稅會有點實際的效果。

以下為孫文凱演講全文：

周云波：接下來為我們大家作演講的是中國人民大學的孫文凱教授，他研究的方向是房產稅，到底什么時候出臺房產稅，以及稅制、稅基的設置是什么樣的，很多人都非常關心，下面我們聽聽孫教授的報告。

孫文凱：謝謝周老師的介紹！首先祝賀幾位老師獲獎。我的文章文字改了一下，我們并不是研究房產稅，因為中國目前還沒有大力改革房產稅，我們做了一個類比，是用取暖費，在一些中小城市，取暖費跟房價的比例跟我們平時認識到的房產稅的比例差太多，甚至有的損失更高。第二，取暖費要證明一個事情，我們的題目叫持有成本，房產稅本身就是持有成本，會不會降低持有不平等的程度。上午幾位老師都提到了財富不平等的問題，房產稅過去討論已經非常多了，所以我就用它類比。剛才說，取暖費一個是持有成本比例很接近，第二個，它還有一個很好的特點，我們在這個上面要做到一個識別的目的，想看看持有成本有了和沒有，對結果的變化，必須具有對照。

我們中國取暖這塊有一個外生的對照，我們可以看看用一個維度的回歸斷點，一個準時間窗，現在大家可能都比較熟悉了，因為是比較常用的一個方法。我們要研究看看連續斷點數，有沒有因為取暖費強制50年后中國就開始計劃經濟性質的北部集中供暖，南部就沒有，發生了一個突變，其他因素沒有變，包括人口結構、家庭結構、收入水平，沒有連續變化。但是由于取暖政策的變化，是不是會使得持有住房平均量的下降，尤其是不平等的現象，兩個維度，一個是平均水平、絕對水平持有量整體的下降第二個是內部的分布持有不平等，可能持有不平等會跟我們更相關。

用取暖費類比持有成本，用持有成本再進一步類比房產稅有一定的可比性，但是也有一定的不同，取暖費首先被認為是一種消費的東西，交取暖費就是享受取暖服務的，這是和房產稅不同的地方。但是，有兩個方面說明這個問題并不是很嚴重，第一方面，中國的取暖費在燒暖的效率不高，有專家的統計，通過居民實際交的取暖費和實際享受的按照有效供暖的成本，有人就燒、沒人不燒的成本的話，那個費用還是偏高的。既然取暖公司是政府補貼的，但實際上還是沒有效率。這是第一點，并不是說取暖費就是消費，實際上還有超額成本。

第二，取暖費是消費的取暖服務但是房產稅也有服務，它是一種地方稅，都要取之于民，用之于民，用于共同交通、學校的建立。

從這兩個方面來說，這兩者的差異也不是那么嚴重，所以在我們國家研究執行房產稅的話，增加持有成本會不會有影響？我們覺得用取暖費可能是一個不錯的方法，它在經濟意義上有可比性，在直接方法上有南北對照，看看是不是其他因素都連續變化，取暖突然突變，是不是他持有的住房是這樣分布的。

關于房產稅已經喊了很多年，從2003年開始喊，每年都在喊，有一些地區已經開始試點了，上海和重慶在2011年就已經開始征收了，當然征收是局部的，只是針對高端住房，會有很大的溢出干擾。取暖就不一樣，北部一大片全是，要保證南北這塊沒有很明顯的溢出，購房的溢出、地區間的溢出，就能夠比較好地識別結果。

在已有的研究里面，關于房產稅的研究很多，對住房市場沖擊特別多，主要是對住房價格的研究。一般是通過稅收資本化的視角去研究，所謂稅收資本化，我們說資本定價模型是把未來的收益全部提升到現在，影響現在房價，未來都要征收稅，有稅的話，當然房價要下降了。也有一些研究，有房產稅的話，會使得住房提供公共服務，也可以起到房價往回補的作用。綜合來看，有的說基本抹平，有的說有一定的副作用。

白重恩老師他們做了一些研究，對房價的研究發現反而重慶推高了房價，上海反而是拉低了房價，實際征收的措施不一樣。對于房價的分析，目前沒有對量的分析，當然，對房價的分析可以一定程度上推廣到量的分析結果上，我們知道需要法則，對量的下降、對需求的下降，一般會有這樣的。而且從理論上來說，這種持有成本可能對于分布也有不同的預測，當價格下降的時候，他可能持有一套房就上升了，因為門檻下降了。對分布的影響可能有一個好的預測，一套房子可能因為價格下降而使得它變得更容易，按照量的影響。

有一些理論模型，很簡單，沒有針對住戶層面的數據，方法叫回歸斷點設計，政策強制的變化，強制的集中供暖，南邊沒有，就形成了突變，結果這個突變就來自政策的突變，如果我們發現由于集中供暖的突變，導致持有量、持有分布的突變，大概就能說明持有成本對持有量和持有增速會有一個因果關系的沖擊。

方法是一個fuzzy RD，因為北方還是有一些地方沒有集中供暖，南部有一些地方有集中供暖。對于這個方法的實現，可以使用普通變量的級段，結果也是比較穩健的。數據我們使用的是2013、2015年的家庭調查，覆蓋面挺廣。去掉一些特殊樣本，農村的去掉，因為農村是不收取暖費的，然后，公務人員也去掉了，對于剩下一些城市的其他就業崗位進行分析，大概有一萬多個樣本。

分布大概是這樣，我們找到每一個供暖線的每一個單位的維度差，維度差作為距離的話，大于零在北部，小于零在南部。初步看，我們看到一個有意思的現象，北部平均持有房就少，面積也少，當然其他因素也有一些差異，但是我們要控制在一定的范圍，還要看分布，現在都是平均值。

從圖上我們可以看到，南部基本上很少有供暖費，在北部就有一個突然的增加，相差很大。取暖的概率也是一樣的，北部明顯高于南部，很正常。從結果上來看，大概能看到平均的住房套數，在北部平均在斷點處比南部低那么一點點，要看最后的數據統計，面積也是比南部要小，面積里面包含了持有所有房屋的所有面積，加上現在住的房屋的面積。

用統計表，用工具變量，是否交取暖費對持有住房套數的影響，面積、以及分布，現在套數的發展大概是有一個負的影響，大概能夠解釋北部為什么平均比南部要低，就是說北部的住房面積套數平均比南部要少，這個數據基本上對應了，跟剛才描述的差異基本一致。取暖費的差異、持有成本的差異全部解釋平均持有套數以及面積。這是占比大的，一個中小城市的影響更大。這是有一個顯著的影響。社區的取暖費，取暖費占房產價值平均比例越高的社區，平均持有套房的數量就少。

另外，我們也做了非參數回歸，都是比較顯著的數量的影響，包括占比比較大的社區。還有一些討論，是不是影響到住房持有量？有限購的城市，想買買不了，就把限購的城市去掉了，結果還是成立的，平均來說，由于突變斷點導致了還是顯著低，南部也有。總之，南北部有套數突變的狀況，大概能夠解釋目前南北部平均套數，平均成本的影響基本上減少了持有的數量。

另外對面積的影響也差不多，占比大一些的地區持有住房面積影響也大一些。從理論上來說，這是一個一般均衡的東西，現在在北京都是有這個費用的情況下，他會考慮這是一個一般均衡的結果，這個結果也是符合理論預測的。

第三個，我們看分布也是非常關鍵的一個信息，我們看到用同樣的方法，是不是沒房、或者兩套、三套，三套以上，取暖費用持有成本的增加，實際上增加了一套房的持有概率，大概對兩套及以上的影響是持有一套的概率提高了，總和的平均數量下降了。這意味著什么呢？意味著在分布上，能夠一定程度上改善分布的不均。

其他的變量我們能夠控制的都是連續的，但取暖費政策是突變的。另外做一個安慰劑檢驗，另外我們還討論了一些東西，關于溢出效應的討論，這塊收取暖費，人們會不會買南部去買？會影響到套數或者結果會削弱影響？但是我們數據統計發現，在異地購房的非常少，中國人基本上買房子有一些東北人到三亞，但基本上都在本地買。除了本地買的，多半都是在戶籍地買，在老家有時候也買了房子。溢出效應從數據統計來說不是那么嚴重，由于取暖政策導致污染，對健康的影響。目前我們想不到由于污染和持有量、本地購房有什么關系，除非是異地購房。

結論，持有成本是可以改善的，我們還是要有點動作，我估計房產稅會有點實際的效果。謝謝！

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