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為什么家庭結構和數量會對房地產需求造成影響呢？基本的邏輯是：同樣的人口總量，如果家庭結構發生變化，那么家庭數量變化，對應的住房需求會有很大不同。對住房需求的基本單位并非人口總量，而是家庭數量，一個家庭至少應該有一套住房才能滿足基本需求。

一、同時關注家庭結構和住房價格的邏輯

近些年，房地產價格的巨大漲幅引起了人們的強烈關注。由于高房價不能買房的部分居民在網絡等公開媒體發出強烈呼聲，政府由于擔憂類似美國的次貸危機在中國出現而頻發政策調控房價。從歷史數據看，政府的每次調控措施都能在一定程度上控制房價短期漲幅。但人們也注意到，從長期看，房價的大幅增長似乎沒有避免。這不得不讓人思考巨大需求背后的推動力。

從另一個視角看，中國的家庭結構和數量正在發生巨大變化。很多人認為家庭結構變化是一個緩慢的過程，但事實并非如此。中國在經濟轉型中的城市化、人口老齡化、家庭小型化使得家庭結構和數量變動非常迅猛。

這兩個視角目前還缺乏結合分析，而二者結合分析實際上相當直觀。目前國內學者研究時，對房地產需求的分析過度關注城市化及人口總量增長、貨幣政策、土地制度、稅收制度、中國投資渠道缺乏和人口的社會特性（如中國人愛儲蓄的天性，住房投資可以認為是一種儲蓄）上，較少從家庭結構、家庭戶數對住房需求進行分析。國內學者對人口預測主要用于人口本身問題研究，或者就人口預測分析老齡化、人口撫養比等人口因素等對消費、經濟增長的影響。雖然人口預測已經能夠細致到家庭數量及結構（即使不是很精確），但缺乏家庭數量與房地產需求聯系的研究。

為什么家庭結構和數量會對房地產需求造成影響呢？基本的邏輯是：同樣的人口總量，如果家庭結構發生變化，那么家庭數量變化，對應的住房需求會有很大不同。對住房需求的基本單位并非人口總量，而是家庭數量，一個家庭至少應該有一套住房才能滿足基本需求。而且，家庭結構不同，對住房結構的需求也不同。

在土地供給非常充分、建房自由度很大的情況下，家庭數量增加或者人口增加都不是問題。在土地有限的情況下，家庭數量和住房數量不匹配就會造成很大的影響，體現在房價漲幅上。尤其是，由于房地產有一定的建設周期、建成后要改變結構需要很大的成本。因此在中國，分析家庭數量和住房數量變化對分析房價變動、指導住房建設政策有很大意義。

二、中國人口特征

近年，中國人口表現出如下特點，使得家庭結構和數量在發生持續性變化：

首先是出生率、死亡率都在下降，二者相減使得人口自然增長率近年在下降。但是，我國人口自然增長率的高點出現在1987年，此后才不斷下降。1987年出生人群目前正在逐步進入生育期，這意味著我國人口總量還將不斷增加若干年，并且對住房的需求會增加。

第二個特點是人口預期壽命顯著提高。1990年，男性和女性期望壽命分別為66.84歲和70.74歲，人口平均期望壽命68.55歲。2000年男女期望壽命分別為69.63歲和73.33歲，平均期望壽命71.40歲。近年部分城市如上海、杭州統計人均期望壽命已經超過80歲。人均壽命的增長使得家庭戶數減少速度放慢。同時，男女壽命差距使得喪偶人數增加，即使相同的總死亡率，家庭戶數減少有限。

第三個特點是中國近年結婚率和離婚率都在上升。結婚率和離婚率分別指千人中結婚和離婚的對數。近年比較明顯的現象是離婚率增加，結婚率也略微增加。離婚率增加說明家庭規?？s小、家庭數量增加。結婚率上升反映了上文所說的1987年及之前人口出生率劇增那段期間人口進入結婚期。但需要說明的是，結婚率上升并不能減少家庭戶數，只會增加家庭戶數，因為結婚前子女往往隨父母同住，而結婚會產生新的家庭。因此，離婚率和結婚率上升都會增加家庭戶數從而增加住房套數的需求。

還有眾所周知的特點是人口大量從農村遷入城鎮。中國處于城市化高峰期，農村到城鎮的流動人口累計達到2億以上，每年增加的城鎮常住居民占總人口1.4%以上。2000年及以后，平均每年增加城鎮人口達1800多萬，以上一年城鎮人口數為基數，平均每年城鎮人口增加3.58%。如此巨大的城鎮人口增加必然帶動住房需求的上升。

五次普查數據顯示平均家庭人口規模在改革開放后不斷下降：1982年每戶家庭人數4.41人，2000年為3.44人，2010年人口普查最新公告顯示，平均每戶家庭人口規模進一步下降為3.10人。可見，家庭小型化趨勢非常明顯。

以上的幾個人口學特點決定了中國的家庭數量特別是城鎮家庭數量在不斷增加。根據中國統計年鑒中我國每年對人口進行千分之一的小普查數據反推全國的家庭戶數，并根據城市化比例反推城市家庭戶數，可知2009年全國約有4.23億戶家庭，而2007年還只有4.08億戶，1995年只有3.18億戶。這個估計數字是用非常簡單的算法估計出來的，存在較大的低估可能，因為城鎮家庭平均規模小，且小型化的速度更快，從而家庭戶數增長更快。

三、中國房地產市場兩個關鍵特征

近年，城鎮房地產市場的土地由政府壟斷供應，這在一定程度導致供給不足。由于土地供給后開發和出售需要一定的時間，因此，土地規劃和人口結構變化經常不相適應。具體地說，城鎮房地產市場表現出以下特點：

首先是價格快速上漲。1998年房改后，住宅銷售均價快速上漲，平均每年漲幅超過5%。這還只是統計局公布的數據，實際漲幅可能更大。

第二個特點是人均居住面積在不斷增長。統計局2007年和2010年進行的兩次調查顯示，居民住房面積在增長，從2007年人均28.3平方米/人升至2010年的31.7平方米/人。

四、結合分析

既然人均居住面積在增加，說明供給量增長比人口增長更多，但房價在不斷增長。而且，過去多年平均來講，我國城鎮人口增速趕不上住宅價格上漲速度，因此單純從人口總量來分析住房價格上漲必然存在問題。我們必須關注家庭結構對應的戶數的增加來解釋房地產需求變化。根據統計局公布的數據，近年在所有家庭中，有比較明顯的家庭小型化趨勢。三人戶家庭占據最大家庭類別比重，四人戶及以下占據80%以上家庭數量。一人戶、二人戶整體呈現增長趨勢，而三人戶及以上呈現下降趨勢，家庭規模越大的家庭類型，其占總家庭數量比重下降趨勢越明顯?？傊?，當前家庭戶數增加主要來自一人戶、二人戶的增加。2009年，一人戶、二人戶家庭占總家庭比重在35%以上，三人戶家庭比重下降到30%以下。

對應地，我們可以搜集一些住宅市場信息。根據中國統計年鑒，從1999年到2009年，城鎮竣工住房套均面積在不斷增加，由90平方米/套增加到107平方米/套。顯然，這樣大面積的住房不會是一居室甚至不會是兩居室。這意味著，一人戶、二人戶家庭的增加，對應的需求顯然是一居室或最多兩居室，但住房結構并沒有適應家庭結構產生的需求，而是在盲目擴大面積。

雖然沒有權威的更細致的公布全國房地產市場結構的信息，但我們可以通過一些地方統計局的調查大概地觀察全國城市住宅結構分布。為了和家庭結構及數量結合分析，我們主要關注當前住宅結構中一居室、二居室、三居室的比例。

根據江蘇省統計局對鹽城市調查發現：2008年底，擁有三居室的家庭占32.1%，擁有二居室的占34%，一居室占2.8%。根據徐州市統計局公布，2007年底，豐縣城鎮居民的成套住宅中，三居室住宅最多，比例達到33％，其余依次為二居室住宅21％、四居室住宅占4％、單棟住宅2%及一居室住宅1％，顯示出以三居室為代表的套房正成為居民住宅的主流戶型。西安市統計局調查顯示，2006年，城市居民住房成套率已達87.4％。居住三居室及以上的占 24.3%，二居室占 58.9 %，一居室占 4.3 ％，其他占 12.6 ％。

以上信息顯示：在目前住宅結構中，一居室所占比例極小，而對于一人戶、二人戶家庭，一居室應該是首選。住宅結構和人口結構的不匹配，可能是住房價格上漲的重要原因，因為少數人占有了更多面積，甚至這么大面積的住房不是居住者本人想要的。而對于住房套數的需求比較剛性，平均面積大或者居室多，將導致套數減少。在這里，關鍵點是要認識到供給的單位不是建筑面積，而是套數。從這個角度看，建設保障性住房也是合理的，因為今后保障性住房的建設都將是以小戶型為主。當然，對于保障性住房由市場提供還是政府提供，是另外存在爭議的操作性話題。

家庭結構和住宅結構不匹配導致房價增長，也得到了本文作者在統計上的證明。相比于使用總人口解釋商品房價格上漲，使用家庭套數有更大的統計解釋力。這里不再列出具體統計結果。

五、未來的預測及相應政策討論

鑒于家庭結構和數量與住宅結構和數量匹配對于穩定住房市場的重要作用，而住宅建設存在滯后性和難以改變性，因此預測今后家庭結構、數量對于指導住宅市場建設是有幫助的。

根據2010年人口普查數據的公布結果，作者根據可能的婚姻關系、移民速度等參數可以預測2020～2050年人口總量、城市化率以及戶數分布。預計今后每個連續十年城鎮大概增加5400萬、4600萬和4400萬戶。這意味著今后的三十年分成三個十年期的階段，每階段至少需要新建住房540萬套/年、460萬套/年和440萬套/年。2009年，我國城鎮竣工住房554.9萬套，但這一數字能否持續顯然存在問題。首先，統計公布的竣工住房套數沒有考慮拆遷舊房子的補建，實際凈增套數應該少于500萬套。另外，由于我國土地供應越來越受到18億畝耕地的限制，拆遷成本越來越高，很難想象未來三十年能夠持續提供像2009年那樣高峰的住房套數供應，除非大幅度減小套均面積。最后，新增住房還要滿足一部分投資需求，使得能夠滿足全部人口居住需要的更顯不足。

應該采取的相關政策可能比較直接。首要的是提高供給，在土地供給有限的情況下，應該鼓勵更多一居室住房的建設。因為未來家庭小型化趨勢非常明顯，而家庭戶數持續增長要求足夠多的住房套數供給保證。其次，要適當抑制投資投機，限制單戶家庭購房套數，可以結合行政手段和稅收制度來達到這個目的。

原文鏈接：http://business.sohu.com/20160713/n458998731.shtml