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　　居住是一個大問題，不僅僅是因為“居者有其屋”的理想，更重要的在于，居住的背后牽扯著復(fù)雜的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系。隨著住房制度的市場化改革，居民的流動性開始提升，居民的住房條件也得以改善。但在缺乏相應(yīng)的公共政策的前提下，這種不斷增強(qiáng)的流動性卻造成了一系列的社會后果，有可能反過來損害居民本身的福利，乃至社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。無論是理論還是數(shù)據(jù)都顯示，單一的住房市場化改革正在加劇不平等，激化社會沖突，損害社會資本，這必然會影響到未來的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

居住政策與社會隔離的產(chǎn)生

　　早在20世紀(jì)中葉，經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝林（后來獲得了諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎）發(fā)現(xiàn)，美國的種族歧視和居住有關(guān)。假如一個小區(qū)開始形成時，居民中白人和黑人各占一半，但某一天一個偶然的事件導(dǎo)致其中一戶白人搬走，那么該小區(qū)黑人所占比例就開始上升。此時新入住者如何選擇？假如是白人，可能就拒絕搬入這個小區(qū)；假如是黑人，就會開心地入住。當(dāng)新入住的是黑人時，小區(qū)黑人比例進(jìn)一步上升。這會進(jìn)一步影響到后來者的居住決策。最終均衡時，該小區(qū)變成了純黑人小區(qū)。注意，這是一個博弈過程，最終的白人和黑人分別居住成為一種均衡。當(dāng)居住市場均衡的時候，社會在居住空間上黑白分明，社會隔離產(chǎn)生，種族歧視由此強(qiáng)化。這就是居住的社會經(jīng)濟(jì)后果。

　　另一個諾獎經(jīng)濟(jì)學(xué)得主、加州大學(xué)伯克利分校的阿克洛夫教授，進(jìn)一步從身份認(rèn)同的角度給出了解釋。膚色代表種族、文化、習(xí)慣，甚至公共秩序等。膚色認(rèn)同的背后，其實是對這些具有豐富含義的社會經(jīng)濟(jì)變量的認(rèn)同。在居住選擇上，單個家庭通過身份認(rèn)同，獲得了福利改進(jìn)，但客觀上引致了整個社會的種族隔離。在謝林和阿克洛夫等人理論的影響下，美國嘗試推動混合居住方案，試圖通過公共政策的創(chuàng)新，修正個體居住決策所帶來的負(fù)外部性。

　　現(xiàn)有的研究分別從經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會學(xué)和經(jīng)濟(jì)地理學(xué)等學(xué)科分析，發(fā)現(xiàn)家庭從一個小區(qū)搬遷到另一個小區(qū)，誘因是兩個有正外部性的效應(yīng)。一是鄰里榜樣效應(yīng)，即一個好鄰居會對周圍居住者產(chǎn)生正外部性，新入住者通過向好鄰居學(xué)習(xí)，獲得人力資本的改進(jìn)。二是同群效應(yīng)，即一個成員認(rèn)為同一類型的人住一起，會有共性，客觀上會帶來一加一大于二的效果。其背后是試圖追求某種知識或者信息的分享，也是一種正外部性。國內(nèi)的一些研究者如陸銘和張爽已經(jīng)對這種同群效應(yīng)進(jìn)行了深入的討論。由于鄰里的正外部性，無論是榜樣的作用還是同群的影響，都會使新入住者改進(jìn)福利。由此，新入住者總會選擇福利最大改進(jìn)的社區(qū)居住。但請注意，我們這里只考慮居住問題，不考慮住房投資問題。實際上，住房投資者在決策時，也會把這種正外部性納入進(jìn)來。

　　另外，居住還會產(chǎn)生一種間接外部性?；氐街x林的情景，假如白人選擇白人占比高的社區(qū)居住，最終導(dǎo)致純白人社區(qū)的出現(xiàn)。那么，這個社區(qū)的居民就會通過集體行動，影響當(dāng)?shù)氐墓舱撸瑥亩鴮?dǎo)致公共政策向白人傾斜，進(jìn)而獲得政策的好處。所以我們看到，不同身份組成的不同社區(qū)，所面臨的公共政策也會存在巨大差異，這種政策差異反過來會進(jìn)一步強(qiáng)化種族歧視。筆者和馬湘君等人合作的另一篇論文，討論了這些直接和間接的外部性問題。

　　從現(xiàn)有的國內(nèi)外研究看，收入因素是影響家庭居住選擇的一個重要變量。如果考慮收入約束，即便一個受教育水平較高者想搬入一個受教育水平較高群體占比高的社區(qū)，也可能會因為這個社區(qū)的房價、物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)等較高，而選擇放棄。除了收入以外，教育水平本身又通過影響收入，進(jìn)而影響家庭的居住決策。此外，經(jīng)濟(jì)學(xué)家還發(fā)現(xiàn)，宗教、習(xí)俗等也會對家庭居住選擇產(chǎn)生影響?？傊?，家庭擇鄰而居是家庭自身的選擇，但其帶來的社會經(jīng)濟(jì)后果則是政策制定者必須關(guān)注的。

住房市場化帶來巨大的居住分異

　　住房市場化改革之前，每個家庭成員都?xì)w屬某個單位，居住選擇也就是單位選擇。單位身份的固化導(dǎo)致了單位社區(qū)之間的分異。單位之間的居住差異與能力、教育水平、收入等關(guān)系不大，僅僅同去哪個單位工作的關(guān)系很大。而去哪個單位對很多人來說，是一項不可控的決策。這種基于單位社區(qū)所產(chǎn)生的居住不平等，是改革之前的普遍情形。

　　住房市場化改革之后，居住條件差的家庭可以通過自身努力購買商品房，或者通過轉(zhuǎn)換單位的方式改善住房，從而打破了單位之間的不平等格局。社會成員流動性的增強(qiáng)，改善了成員福利水平，但同時又產(chǎn)生了新的居住不平等。一些社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施好，周邊公共服務(wù)供給較充足，收入較高的家庭首先選擇在這些社區(qū)購買住房。當(dāng)家庭對這些優(yōu)質(zhì)社區(qū)的需求增加，房價也會隨之上升，進(jìn)而強(qiáng)化家庭購買決策的收入約束。最終均衡時，社區(qū)和家庭收入水平是匹配的。于是，住房市場化在微觀上改善了很多家庭的居住，在宏觀上則形成了收入維度的社會隔離。

　　為了驗證居住選擇所導(dǎo)致的社會隔離這一理論推測，我們使用了《中國綜合社會調(diào)查（CGSS）（2008年城鎮(zhèn)部分）》的調(diào)查數(shù)據(jù)，把居住社區(qū)類型定為未經(jīng)改造的老城區(qū)（傳統(tǒng)街坊型社區(qū)）、單位社區(qū)、普通商品房/經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)、高檔商品房區(qū)/高級住宅區(qū)/別墅區(qū)這四類，通過采用多項logit模型，探究不同社會身份變量對居住社區(qū)類型分化的影響。如理論預(yù)測的那樣，家庭收入的變化是影響家庭居住選擇的最重要變量。在保持其他變量不變的情況下，家庭收入每增加一個單位，住在普通商品房/經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)對比住在未經(jīng)改造的老城區(qū)（傳統(tǒng)街坊型社區(qū)）的發(fā)生比，增加了0.448倍，而住在高檔商品房區(qū)/高級住宅區(qū)/別墅區(qū)對比住在未經(jīng)改造的老城區(qū)（傳統(tǒng)街坊型社區(qū)）的發(fā)生比，增加了0.639倍，且結(jié)果都很顯著。這說明，收入因素是驅(qū)動家庭同群而居的關(guān)鍵。收入不平等導(dǎo)致了居住不平等，從而導(dǎo)致了宏觀上以收入維度衡量的社會成員身份隔離的日益強(qiáng)化。

　　除了收入變量外，我們還發(fā)現(xiàn)，隨著受教育年限的增加，相較于未經(jīng)改造的老城區(qū)（傳統(tǒng)街坊型社區(qū)）而言，人們更愿意住在單位社區(qū)、普通商品房/經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)和高檔商品房區(qū)/高級住宅區(qū)/別墅區(qū)。因為改革開放以來，有較多知識者創(chuàng)造財富的概率增大，收入水平與受教育年限有某種正相關(guān)關(guān)系。通過榜樣效應(yīng)、同群效應(yīng)以及間接外部性的影響，教育水平越高者，越可能選擇同類而居。這又導(dǎo)致了以教育水平度量的社會身份，成為社會隔離的重要維度。

 

　　尤其需要注意的是，工作單位類型成為影響居住選擇的重要變量。在保持其他變量不變的情況下，工作單位類型為黨政機(jī)關(guān)的人，選擇住在單位社區(qū)、普通商品房/經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)、高檔商品房區(qū)/高級住宅區(qū)/別墅區(qū)對比住在未經(jīng)改造的老城區(qū)（傳統(tǒng)街坊型社區(qū)）的發(fā)生比，分別是其他類的11.145倍、7.322倍、1.645倍。這說明在住房市場化改革過程中，政府機(jī)關(guān)可以自建條件良好的宿舍，或者政府機(jī)關(guān)工作人員實際收入水平上升，使其得到更好的居住改善。而政府機(jī)關(guān)自身的差異，會導(dǎo)致其工作人員居住的差異。

　　這些初步研究給出了兩個經(jīng)驗事實：（1）住房市場化更有利于高收入水平以及高教育水平群體改善居??；（2）住房市場化更有利于政府部門工作群體改善居住。這意味著住房市場化客觀上擴(kuò)大了居住不平等，而這種不平等恰恰是實際收入不平等和單位身份不平等的真實反映。通過收入、教育和工作單位等身份維度，形成了形形色色的空間居住分異，這客觀上導(dǎo)致了宏觀層面的社會隔離。而這些群體又是對公共政策影響最大的群體，反過來會強(qiáng)化其所居住社區(qū)的公共服務(wù)，從而強(qiáng)化居民健康、教育等方面的不平等，這可能進(jìn)一步引發(fā)代際不公平。

推進(jìn)社會融合

　　因此，居住所帶來的負(fù)面的宏觀社會經(jīng)濟(jì)后果，必須引起我們重視。政府在繼續(xù)推進(jìn)住房市場化的同時，還應(yīng)該通過社會融合導(dǎo)向的公共政策創(chuàng)新，解決居住分異所帶來的社會隔離問題。如推行鼓勵混合居住的補(bǔ)貼政策；向弱勢群體的社區(qū)進(jìn)行公共服務(wù)傾斜；向優(yōu)勢社區(qū)采取溢出的公共服務(wù)使用者付費(fèi)等。