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疫情過后，大家要重新開始過日子。為此，我們的研究就要對當前所面臨的經濟問題形成正確的認知，不能再把現在所有的經濟問題都簡單歸咎于疫情，否則，有些錯誤還會重復。
在我看來，中國當前面臨的經濟問題是轉軌和疫情疊加的結果。

當前經濟問題的根源不是疫情

2008年以后，我國經濟的發展模式主要是以平臺為工具，通過土地抵押來形成資本，再利用金融做杠桿，住房為出口，城市化發展為目標。
這種發展模式有兩個結果，一方面給地方政府帶來債務風險和金融風險。地方政府的杠桿率攀升，房價過快上漲，居民部門的杠桿率上升和居民住房負擔加重。另一方面，自2008年以來依靠房地產和基礎設施來拉動增長的效率逐步遞減，房地產和基礎設施投資對經濟增速的貢獻逐步下降。
在這樣的背景下，2014年之后中國經濟開始發生變化，具體的表現就是經濟持續下行，我們判定這是經濟新常態，需要轉換發展動能，要進行供給側結構性改革。
在這種基本判斷的指導下，中國開始進行經濟發展模式的轉軌。此次轉軌直指2008年以后經濟發展模式的幾大命門：
1. 地方政府債務。現在已經明確規定允許地方政府舉債，但地方政府的責任也隨之加大，這就是我們常說的“開前門”。
2. “堵后門”，最主要舉措是規范土地儲備，叫停土地抵押。這意味著2008年之后經濟發展模式中最重要的增長工具——土地抵押，基本全面叫停。
3. 針對2008年以后經濟發展模式中最重要的支柱房地產，中央立下“房住不炒”的大政方針，具體實施方面則試圖通過穩房價、穩地價和穩預期，形成新的住房模式。然而這些政策的落實收緊了對房地產企業的資金限制和對房地產貸款的限制。
4. 為了確保“房住不炒”落實到位，土地政策開始變得更加集中，也就是被大家稱為“雙集中”政策，以此來穩地價、穩房價和穩預期。
綜合來看，以上政策直指2008年以后發展模式中債務土地抵押、住房功能和土地供應等“命門”，通過四大工具分頭實施且帶有休克性質。這些政策不是聯動出臺，而是由各部門分別出臺。
上述政策做法帶來了幾種結果：
1. 地方政府本來可以發債，上述政策進一步增加了地方政府的發債方式，但地方政府的債務總量沒有降低，債務風險進一步累積，信用風險事件頻出。
2. 叫停土地抵押使中國發展模式好像回到2008年之前，即回歸土地財政模式。一方面，政府叫停土地抵押，地方政府無法通過平臺公司進行基礎設施投資，基礎設施用地和占比大大下降。另一方面，地方政府為維持土地財政，將大部分土地重新用于供給工業用地，靠土地引資。此外，地方政府由于失去土地抵押收入，只能重新走上更大規模的住宅和商住用地賣地之路，以此獲取更大體量的土地出讓收入。因此我們看到，在這段時間里地方政府的土地出讓收益節節攀升，然而土地開發和征地成本也在同步大幅上漲。盡管地方政府賣地收入增加但土地凈收益卻大減，財政風險隨之增大。
3. “房住不炒”讓房地產去庫存趨勢非常明顯，但住房供應、銷售等環節正與整個房地產市場一起陷入萎縮，施工、竣工和銷售均不斷下降。此時的房地產業已經陷入比較糟糕的境地，但政策仍在進一步收緊加碼，直到專門針對房地產業的“三條紅線”，導致整個房地產業的盈利能力大幅下降，房地產開發企業土地購置面積大幅下滑。
4. 住宅用地的本意是試圖通過穩住土地價格來穩住房價。在整個住宅用地采取“雙集中”供應后，我們并沒有等到一個穩定的土地市場，反而是萎縮的土地市場。第一輪“雙集中”過程中，土地市場異常火爆，因為地方政府擔心越往后越拿不到地，受此影響，很多企業在這一輪集中供應過程中，囤積土地。到第二輪集中供應時，土地供應成交熱度顯著下降，成交面積大大減少。在整個土地市場趨冷的背景下，土地溢價率持續下降，流拍量直線上升。此后的第三輪集中供應，政府試圖放寬規則來刺激企業拿地，但由于資金監管非常嚴格，整個市場沒有出現期待中的反應，土地市場進一步走弱。
這一系列的政策帶來何種結果？如今的地方政府已經無法再通過土地抵押來獲得資金，回歸土地財政模式以后，因為房地產市場出問題，地方政府正面臨更大的財政困難，其土地出讓金的下行壓力仍在進一步增加。
我們現在面臨的困局是模式轉軌，而不僅僅是疫情防控。
原來，中國經濟的發展模式是以四項政策為支撐的“以地融資”發展模式。為了終結上述模式，我們決定換軌，然而在模式換軌過程中又疊加疫情，現在整個中國經濟面臨的最大問題是經濟收縮。
目前很多經濟學家在討論穩增長，如果只能采取原來的政策，穩增長很有可能穩不住。當前中國經濟最大的問題是模式換軌疊加疫情負面影響，由此導致整個經濟收縮。這其中，一是經濟增長收縮，出現負增長；二是需求端消費的收縮。

疫后經濟如何重啟？

我認為2022年和2023年的經濟工作，首先還是要繼續修復經濟，排名第一的修復對象就是房地產。從2022年開始，房地產政策已經從嚴控、松綁，發展到救市。排名第二的是放松地方債，有關政策已經展開，政府希望以此起到穩增長和穩投資的作用。此外，專項債的使用范圍也開始擴大，政府已經采取多種方式來化解地方政府債務風險。排名第三的是集中供地的政策開始放松，政府希望以此重振市場信心。
目前看來，上述修復政策作用十分有限。原因之一是地方政府債務繼續增大，壓力也不斷增加；之二是房地產市場對政策放松的反應不及預期，商品房銷售市場盡管趨向平穩，但總體仍在下降。個人按揭貸款同比增速仍在下降，房地產開發投資環比跌幅再度擴大。房屋新開工面積下跌有所放緩，但房地產企業的到位資金仍面臨很大的問題，房地產企業融資的結構也在發生變化。還有一個更大的問題，土地市場熱度在持續下降，土地購置和開發能力減弱，土地市場持續下跌，商品房待售面積在增加，房價持續下跌。房地產企業拿地熱情并不高，現在主要是國企和頭部企業在拿地。目前集中供地的政策仍在持續放寬，但基本見底。
在上述背景下，我認為疫后經濟的重啟，僅做一些修復遠遠不夠，還需要做到如下四點：
1. 暢通國民經濟的循環。整個國民經濟的循環與疫情有關，也和國內這幾年一系列政策導致整個經濟循環中斷有關系。我認為，要暢通循環，必須從包括生產、消費和收入在內的一系列經濟環節入手。此外還需要暢通治理環節。這些年為實現疫情管控，經濟領域已經出現大量的體制回歸，這些回歸在一定程度上造成整個國民經濟的循環不暢。
2. 恢復市場活力。如果市場活力不恢復，怎么救市可能都不管用。如果市場主體的信心不恢復，整個國民經濟的修復就缺少動力。同時還要注意兼顧疫情引發的國家秩序和安全問題，包括失業率、外來人口在城市就業和農民工等問題。剛剛結束的中央經濟工作會議還特別強調高質量發展問題。我們要吸取疫情期間轉軌的教訓，應該把轉變“以地謀發展”的模式作為高質量發展的重要方面，認真總結模式轉軌的經驗，重新回到轉型的道路上去。這其中包括轉變土地功能，化解地方政府債務，防范系列性金融風險等諸多工作。
3. 針對現有的土地抵押融資制度，我們不能只是簡單地將其終結。在城市化過程中，土地融資的功能仍是城市化最重要的功能，這也是中國非常獨特的一項功能。在我看來，土地融資要向制度化發展，而不是簡單地將其中斷。
4. 通過土地市場化的改革來支撐整個中國城市化的進程，促進都市的發展和城鄉融合。
在上述舉措基礎上，我們才能建構新的發展模式，落實高質量發展，構建新發展格局，建設制造業強國，實現中國式現代化。這就需要我們進一步推進體制開放，建設高標準的市場經濟和制度性的對外開放。

（文章來源于北大國發院）