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自稱為"日不落"的迪拜，在海灣邊黯然目送美夢(mèng)離去后不久，中國(guó)的海南便成為其接踵的房地產(chǎn)泡沫代表，出現(xiàn)在世人面前。
　　17年的輪回，讓潘石屹5斤橘子和一條香煙的唏噓，成為了近在眼前的感嘆。在熱錢沖擊下，伴隨著一天一個(gè)房?jī)r(jià)的驚駭表現(xiàn)，海南十多年前殘留的泡沫氣息，愈來愈濃郁。
　　過于倚重房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)必然崩盤是一條無法豁免的魔咒嗎？
　　引用經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)人民大學(xué)教授黃衛(wèi)平的觀點(diǎn)："在這個(gè)世界上，凡是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的國(guó)家，結(jié)果沒有不崩盤的，世界老大美國(guó)靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)局是崩盤；世界老二日本靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)局也是崩盤；世界經(jīng)濟(jì)早已把中國(guó)的房地產(chǎn)列為崩盤之列。在世界上，大概只有德國(guó)逃過這一劫?？傊@個(gè)地球上凡是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家結(jié)局都是崩盤，尤其當(dāng)房地產(chǎn)和金融緊密結(jié)合成為一種金融衍生工具時(shí)，不崩盤那簡(jiǎn)直就不是經(jīng)濟(jì)。"而歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過的四次房地產(chǎn)泡沫，正是這一觀點(diǎn)最真實(shí)的寫照。
　　1926年／美國(guó)、2008年／美國(guó)
　　上世紀(jì)20年代中期，佛羅里達(dá)州出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)泡沫。
　　在1923年-1926年間，佛羅里達(dá)的地價(jià)出現(xiàn)了驚人的升幅。房?jī)r(jià)以每年超過一倍左右的幅度瘋狂增長(zhǎng)。1925年時(shí)，僅有7.5萬人口的邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司，2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。當(dāng)時(shí)，地價(jià)每上升10%，炒家的利潤(rùn)幾乎就會(huì)翻一倍。
　　但在1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺，或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場(chǎng)泡沫又激化了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，從而引發(fā)了華爾街股市的崩潰，最終導(dǎo)致20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。
　　隨后從1946年到70年代末，美國(guó)的住宅價(jià)值與GDP比例一直穩(wěn)定在90%左右（住房總價(jià)值與一個(gè)國(guó)家的GDP的比例可以說明房地產(chǎn)泡沫的程度）。隨著80年代和90年代利率逐漸下降，這一比例上升到100-110%左右。從2000年的互聯(lián)網(wǎng)泡沫開始，這一比例開始超過120%以上。2005年，美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，為美國(guó)GDP的172%左右。2008年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破滅成為這場(chǎng)始于美國(guó)、席卷全球的金融風(fēng)暴之導(dǎo)火索之一。
　　目前雖然經(jīng)過了次貸危機(jī)，美國(guó)的住宅價(jià)值仍然占GDP的128%左右，超過102%的歷史平均水平。這說明美國(guó)的整體住宅房?jī)r(jià)還要進(jìn)一步下跌（見圖一）。野村證券美國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家David Resler表示，作為美國(guó)此次金融風(fēng)暴起源之一的房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫仍處于糾正過程之中。
　　
　　1946年至2008年美國(guó)住房總價(jià)值與GDP的比例圖（來源：網(wǎng)絡(luò)）
　　1991年／日本
　　20世紀(jì)80年代后期，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。1985年9月，美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽訂了"廣場(chǎng)協(xié)議"，同意美元貶值。美元貶值后，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房?jī)r(jià)的上漲。從1986年到1989年，日本的房?jī)r(jià)整整漲了兩倍。
　　受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑，許多日本人紛紛拿出積蓄炒股票和房地產(chǎn)。到1989年，國(guó)土面積僅相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。當(dāng)年日本的GDP為3萬億美元左右，而當(dāng)年的全國(guó)住宅價(jià)值為6.47萬億美元。也就是說日本房地產(chǎn)最瘋狂的時(shí)候住宅價(jià)值為GDP的200%以上。到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。
　　1991年后，隨著國(guó)際資本獲利后撤離，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。此次日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的一次。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退期，陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條和低迷，至今也未能徹底走出陰影。這次房地產(chǎn)泡沫也常被稱為"二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗"。
　　曹建海在《向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)》一書中呼吁，應(yīng)該在日本的房地產(chǎn)泡沫中看到教訓(xùn)，他認(rèn)為，"中國(guó)正在重蹈日本地產(chǎn)泡沫破滅覆轍。"重創(chuàng)之后的日本經(jīng)過漫長(zhǎng)的20年，仍然處于停滯狀態(tài)。謝國(guó)忠認(rèn)為中國(guó)的企業(yè)部門正在重復(fù)日本20年前的老路，越來越像"影子銀行系統(tǒng)"了。通過銀行籌資、商業(yè)票據(jù)或公司債券市場(chǎng)等渠道融資進(jìn)入土地市場(chǎng)，使土地價(jià)格上漲，在很短時(shí)間內(nèi)就粉飾了企業(yè)盈利，抬高了其信用等級(jí)，而由此造成的后果正是昨天和今天的日本。
　　1997年／東南亞、香港
　　繼日本之后，20世紀(jì)80年代中期，泰國(guó)政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列刺激性政策，催生出房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。海灣戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，大量開發(fā)商和投機(jī)者紛紛涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。與此同時(shí)，大量外國(guó)資本也進(jìn)入東南亞其他國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)。由于沒有很好地進(jìn)行調(diào)控，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大大超過需求，構(gòu)成了巨大泡沫。1996年，泰國(guó)的房屋空置率持續(xù)升高，其中辦公樓空置率高達(dá)50%。隨著1997年東南亞金融危機(jī)的爆發(fā)，泰國(guó)等東南亞國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導(dǎo)致各國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退。
　　此次東南亞金融危機(jī)還直接導(dǎo)致了香港房地產(chǎn)泡沫的破滅。1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房?jī)r(jià)最高的地區(qū)。而在1984年-1997年，香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過20%。1996年，香港竟出現(xiàn)買房前必須先花150萬港元買一個(gè)號(hào)的怪事。
　　就在香港的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰時(shí)，東南亞金融危機(jī)降臨了。1998年-2004年，香港樓價(jià)巨幅下跌，據(jù)專家計(jì)算，從1997年到2002年的5年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。在這場(chǎng)泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬港元，有十多萬人由百萬"富翁"一夜之間變成了百萬"負(fù)翁"。
　　綜上，需要引起注意的一點(diǎn)是，在歷史上的四次房地產(chǎn)泡沫中，住房總價(jià)值與一個(gè)國(guó)家的GDP的比例成為一個(gè)重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。去年10月份，一篇引起廣泛關(guān)注的媒體報(bào)道稱，國(guó)內(nèi)住房總價(jià)值可能超過90萬億元，超出GDP近2倍。而做出這樣估算的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，還是在2009年的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
　　從以上房地產(chǎn)泡沫教訓(xùn)中，可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)正處在一個(gè)敏感時(shí)期。如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，重復(fù)美國(guó)式或日本式房地產(chǎn)泡沫的事實(shí)毋庸置疑，而其后果將不堪設(shè)想。
　　一個(gè)人在同一個(gè)地方摔倒兩次，也許并不稀奇，但全球67億人口需要在"房地產(chǎn)泡沫"這個(gè)坑里，摔跤幾次后，才能學(xué)會(huì)如履平地的生存之道？