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　　 2015年以來中國房地產市場逐漸回暖，并在近期迅速升溫。國家統計局數據顯示，從2014年12月底到2016年1月底，北上廣深等一線城市的新建商品住宅與二手住宅價格漲幅都達到10%以上，深圳房價漲幅甚至超過50%。越來越多二線城市的房價重拾上漲態勢，南京、杭州和廈門等城市新建商品住宅價格已上漲了8%左右。而且，本輪房價上漲的推動因素與以往明顯不同。“房改”以來中國經歷了多輪房價上漲周期，主要是由適齡購房人群的強勁剛性需求以及中國高速經濟增長階段家庭購買力持續提升等因素所推動。目前，中國適齡購房人口數量已開始減少、經濟增長速度連續五年放緩，因此上述因素不再是本輪房價上漲的主要推動力。

　　本輪房價上漲更多是由投機性資金所驅動，并因此呈現出泡沫化特征。為了應對經濟下行壓力和“債務—通縮”風險，央行采取了多輪降準和降息操作（2015年以來已降準6次、降息5次），釋放了大量流動性。由于實體經濟缺乏新的增長點，貨幣政策操作所釋放的流動性并沒有很好地流入實體經濟，不少資金“脫實向虛”。這些資金具有明顯的投機性特點，造成了各類資產泡沫相繼出現的局面。當前房地產市場的投機氛圍也是越來越濃重。據統計，在目前房價漲幅最大的深圳，購房者中投機者所占比重超過了三成，利用“自買自賣轉按揭”和“眾籌”等手段進行房地產投機的現象較為常見，房地產市場表現出明顯的泡沫化特征。

　　房價泡沫在加劇家庭財產不平等程度的同時還會引發無房家庭的不滿情緒，不利于社會穩定。房價泡沫對不同家庭的財富影響存在顯著差異。能夠從房價泡沫中獲益的主要是擁有多套住房可供出售的家庭以及一些富裕家庭。只擁有一套住房的家庭雖然可以實現名義上的財富增長，但很少有家庭會出售唯一的住房將該部分收益變現，沒有住房的家庭則無法從房價泡沫中獲益。除此之外，房產不僅具有類似于股票、債券的投資屬性，而且是居民生活的必需品，對素有“居者有其屋”文化傳統的中國人來講，擁有一套住房是普通家庭一代人甚至幾代人追求的目標。面對房價泡沫，富裕家庭只要購買房產之后便可坐享其成；而無房家庭卻在與房價賽跑，積攢存款的速度遠遠趕不上房價上漲的速度。由此，無房家庭很可能產生心理落差，進而影響社會穩定。

　　房價泡沫一旦破裂將會加劇中國陷入“債務—通縮”困境的風險。理論與經驗均表明，伴隨著資產泡沫的不斷膨脹，投資者的樂觀預期將出現動搖并且會在某一時點演化為市場恐慌，最終引發資產價格的暴跌。房產不僅是中國家庭財富最主要的組成部分，而且被廣泛用于抵押貸款。央行數據顯示，目前房地產貸款占總貸款余額的22.4%。如果將非房地產企業的房地產抵押貸款以及影子銀行等表外業務的相關貸款考慮在內，房地產相關貸款比重更高。據估計，目前銀行貸款中多達50%~60%與房地產相關。房價泡沫一旦破裂，企業所抵押房地產的價值將大幅縮水，導致債務清償和資產廉價拋售的惡性循環，這極有可能將本已出現“債務—通縮”跡象的中國經濟進一步推入“債務—通縮”陷阱之中。事實上，日本20世紀90年代以來的“大衰退”和美國2008年次貸危機等“債務—通縮”典型案例都是由房價泡沫破裂引發的。

　　基于上述考慮，我國目前需要高度防控房價泡沫。而且，政府部門應依靠宏觀審慎政策而非緊縮的貨幣政策來防控房價泡沫。這是因為，面對當前的經濟下行壓力和“債務—通縮”風險，貨幣政策仍需要適度寬松，從而達到降低企業融資成本和穩定通脹預期的效果。而宏觀審慎政策則可以通過限制融資杠桿率、執行審慎的抵押品政策以及監控流動性風險等方式，防止金融體系的過度風險承擔，從而有效抑制目前由信貸資金驅動的房價泡沫。

　　（陳彥斌，作者系中國人民大學經濟學院副院長、中國特色社會主義經濟建設協同創新中心研究員）

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