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回顧過去二十多年我國宏觀經濟運行與房地產調控歷程，一個很清晰的事實是每當經濟下行壓力較大時，政府就會依托房地產來穩增長。比如，1998年亞洲金融危機之后，我國就發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，強調要“進一步深化城鎮住房制度改革”，并且“加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點”。2008年全球金融危機之后，國家出臺了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出了“鼓勵普通商品住房消費”、“支持房地產開發企業合理的融資需求”等一系列促進房地產市場健康發展的措施，旨在“進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長”。

房地產之所以能夠作為我國穩增長的有效手段，其核心原因在于兩點。其一，房地產及其關聯的上下游行業增加值在GDP中占比較高，這使得房地產具有其他行業不可比擬的經濟拉動作用。具體而言，房地產投資不僅能夠直接推動GDP的增長，而且能夠通過帶動鋼鐵、水泥、家電、家具等相關產業的發展間接推動GDP的增長。從2008年全球金融危機后政府通過房地產來穩增長的典型案例來看，房地產對經濟增長的直接貢獻率從2008年的1.8%提升到2013年的8.4%，同期對經濟增長的間接貢獻率更是從2.2%上升至10.1%。由此，房地產對經濟增長的總貢獻率從2008年的4%提升到2013年的18.5%，拉動經濟增長的百分點數從0.4個百分點大幅提高至1.4個百分點。其二，與房地產相關的稅費與土地出讓金，是地方政府“土地財政”的重要收入來源。2019年，與土地和房地產相關的稅收中，契稅、土地增值稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅共計1.9萬億元，這部分稅收屬于地方稅，能夠占到地方政府財政收入的20%左右。地方政府國有土地使用權出讓收入達到7.3萬億元，占到地方政府性基金預算本級收入的比重約90%。由此，兩者相加能夠占地方政府總收入的50%左右。

目前盡管我國疫情后的經濟復蘇情況較好，但下行壓力仍然較大、未來不確定性因素仍較多。由此，依靠房地產來拉動經濟的聲音再次增多。在此情況下，筆者認為，不能只簡單地看到房地產較好的短期刺激作用，要用更長遠更寬廣的視野和更理性的態度來看待房地產在中國經濟中的角色與作用。就目前形勢而言，如果過于依賴房地產的發展來穩增長，將會進一步加大當前已經顯著的經濟分化格局，只是將短期困難推后至將來而已。

第一，房地產過度發展容易加重居民債務負擔并抑制居民消費，從而會進一步拉大供需缺口，不利于形成“使提振消費與擴大投資有效結合、相互促進”的“國內大循環”。當前，我國居民的房貸壓力較重，截至2019年末，個人住房貸款余額已達到30.1萬億元，居民部門杠桿率更是攀升至55%以上，處于歷史的最高位。與此同時，2019年全國居民人均消費支出實際增速僅為5.5%，觸及該數據統計以來的最低點，這突出反映了房貸壓力對居民消費的抑制作用。更值得注意的是，疫情下居民儲蓄意愿又顯著上升，進一步抑制了居民消費。2020年一季度，住戶存款增加了6.5萬億元，比去年同期多增4.7萬億元。由此導致了當前供需缺口的持續擴大：從供給端來看，2020年5月份全國規模以上工業增加值為4.4%，已經大致接近去年同期水平；但從需求端來看，消費、投資和出口的復蘇較為乏力，總需求不足的問題有所顯現。供需兩端的不匹配，將不利于“國內大循環”的形成，弱化經濟的回升動力。

第二，當前我國投資已經出現了明顯的結構性分化，進一步強化房地產投資并不利于疫情后的經濟復蘇。2020年1-5月份全國固定資產投資同比下降6.3%，降幅比1-4月份收窄了4個百分點，更比第一季度收窄了9.8個百分點。雖然整體投資增速出現了一定的好轉，但是結構性分化現象較為嚴重，主要表現在三個方面。一是，民間投資與政府投資分化明顯。2020年1-5月份，民間投資增速為-9.6%，顯著低于同期政府投資增速7.7個百分點。二是，分行業來看，制造業投資與基建投資和房地產投資分化顯著。2020年1-5月份制造業投資增速為-14.8%，延續了年初以來兩位數的負增長態勢。而基建投資和房地產投資則迅速回升，2020年1-5月份基建投資和房地產開發投資同比增速為分別為-6.3%和-0.3%。三是，從構成成分來看，設備工器具購置投資增速僅為-17.7%，大幅低于其他費用投資5.2%的增速水平。由此可見，當前投資的核心問題在于民間投資與制造業投資的動力不足，進一步強化房地產投資不僅不是對癥下藥，而且還可能加大對其他領域投資的擠出作用，從而不利于實體經濟的恢復。

第三，房地產過度發展不利于資本結構的優化和資本質量的提升，從而不利于經濟長期增長。從增長核算的視角來看，勞動、資本和全要素生產率是經濟增長的主要動力源泉。改革開放后的40多年來，中國經濟增長主要依靠資本和勞動等要素驅動。1979—2007年資本積累對經濟增長的平均貢獻率約為68%，2008年全球金融危機之后，由于經濟增長對房地產與基礎設施的依賴程度增強，資本對經濟增長的貢獻率更是提高到90%以上。然而，長期依賴資本積累推動經濟增長的模式導致了資本結構失衡問題，主要表現為住房資本占比偏高而實體經濟資本占比偏低。近年來，中國不少地區都呈現出房地產供給過剩局面，就是一個突出表現。而伴隨著實體經濟回報率的下滑，越來越多的實體企業也參與到投資房地產的熱潮當中。房地產對資金的過度吸納顯著地降低了資源配置的效率，惡化了資本結構與質量，這也成為了近年來我國潛在增速趨勢性下滑的重要原因之一。2008—2013年中國經濟潛在增速平均為9.9%，而2014—2019年已下降至7.3%。

第四，房地產過度發展容易進一步加劇貧富差距問題。從國際經驗來看，評估一國的貧富差距不僅要看流量的收入差距，更要看存量的財產差距。就中國的情況而言，居民的財產差距顯著大于收入差距。由于我國家庭財富中房產能到占80%左右，所以我國貧富差距的主要原因在于房產持有不平等。由此，房地產的過度發展將對不同家庭的財富產生顯著的異質性影響。能夠從中獲益的主要是擁有多套住房的高收入群體。通常只擁有一套住房的中等收入群體雖然可以實現名義上的財富增長，但很少有家庭會出售唯一的住房將該部分收益變現，沒有住房的低收入家庭不僅無法從房地產的發展中獲益，反而面臨更重的購房負擔。因此，在目前6億居民月收入僅一千元左右、9億居民月收入僅兩千元左右的情況下，房價的進一步上漲容易導致中低收入人群的財富水平相對于高收入群體進一步下滑，從而加劇貧富差距問題。

需要說明的是，以上四點是房地產價格過快上漲可能會導致的一系列問題，如果房地產價格過快上漲導致房價泡沫出現破裂，那么對經濟與社會帶來的沖擊會更大。比如，20世紀90年代初日本房地產泡沫的破裂導致日本陷入了長達二十余年的大衰退之中。事實上，當前我國房地產市場已經形成了區域性分化，一線城市和部分熱點二線城市由于具有完善的基礎設施建設以及優質的教育、醫療、養老等資源，能夠吸引大量外來人口流入和定居，因此住房的剛性需求充足。相比之下，一些三四線城市已開始面臨較為嚴峻的去庫存壓力，比如，當前蕪湖、漳州、泉州等城市的去庫存化周期已達到3年以上，遠高于全國13.1個月的平均水平。因此，房地產價格過快下跌，可能對三四線城市經濟發展造成更大的負向沖擊，不利于整體經濟的穩定。

總體而言，當前一個根本性立場是穩增長不能依賴于房地產，否則將進一步加劇經濟分化，這不僅不利于我國經濟邁向高質量發展，更可能對經濟與社會發展帶來十分明顯的沖擊。要促進房地產市場與我國經濟的健康發展，關鍵還是要加快推進房地產調控長效機制的建設，讓房地產真正回歸“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，切實解決中低收入群體的住房需求問題。具體來講，需要做好以下兩方面工作。一是，要將房地產市場的調控獨立于整個宏觀調控體系，使房地產市場的調控聚焦于保證房價的平穩，防止房價出現大起大落，而不再為經濟的穩增長目標服務。這將確保房價調控政策的長期穩定性與可信性，穩定公眾對房價的預期。第二，可以考慮將房價收入比等核心指標納入對地方政府的考核體系之中，確保房價增速與居民收入增速相適應。同時，為保證激勵機制長期有效，還應該強化問責機制。這樣能真正激發地方政府調控房價的動力，從而有助于建立起房地產調控長效機制。

（文章來源于中國宏觀經濟論壇）