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樓市調控僵局松動：政府將加大對存量供給疏導

　　自4月樓市新政以來，調控棋至中盤，變量迅速增加，房地產業進入敏感時刻。

　　最新的變量是一份國土部掌握的囤地“黑名單”意外曝光。8月2日，網易房產頻道率先披露這份閑置名單，詳細列出了省區市、項目名稱、閑置土地的受讓人、合同編號、合同簽訂時間和約定的開竣工時間等內容。截至去年9月30日，全國閑置土地總計達1457宗，閑置面積達9772公頃，其中70%以上為住宅用地。

　　此前，國家統計局公布了2005年以來全國房地產開發企業商品房待售情況。截至今年6月末，全國商品房待售面積為1.92億平方米，同比增長6.4%。其中，待售商品住宅為1.06億平方米，同比增長0.2%。2009年年末，在待售商品住宅中，有5584萬平方米待售期為1年－3年，508萬平方米待售期為3年以上。

　　外界預料，清理閑置用地、降低商品房待售率和空置率在今后一段時間將成為輿論持續關注的熱點，未來有關部門有望出臺實質性措施，向市場發出打擊囤積的信號。

　　尋找市場中和點

　　另一個正在醞釀發酵的變量是，去年供應的地塊，有望在下半年形成一個供應高峰，加上開發商日漸增加的房屋庫存，樓市降價壓力與日俱增。

　　8月10日，地產板塊的“招(商)、保(利)、萬(科)、金(地)”相繼公布半年業績快報，上半年銷售面積下滑成為共同特征，而四家巨頭也不約而同判斷稱，下半年調控放松可能性不大，房價仍將下調。

　　當日，28家房企公布半年報，它們的經營性活動現金凈流量合計為-448.56億元，去年同期該數值為240億元。28家企業中，20家企業的上述指標為負值，占比高達71%，表明現金流緊張已是行業普遍現象。同時，這28家已公布家底的房企中，存貨的增長高達58%，存貨數量達到一年來的新高。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹認為，去年此時樓市已經回暖，成交量和成交額放大，但房地產企業的前期指標都是低迷的。今年，所有房地產開發的前期指標高企，但成交量和成交金額都是下滑的，出現與去年完全相反的兩種格局，這再次驗證了房地產開發周期。

　　在她看來，下半年供應是非常充足的，會出現一個集中銷售期，因為1月－6月，全國房地產開發投資增長速度在38.1%，新開工面積增長達67.9%，幾乎都是歷史的最高位。

　　這正是下半年樓市價量演進的主要看點，亦是看跌房價的主要依據。金地集團(7.33,0.50,7.32%)半年報稱，下半年市場供應量上升將推動調整深化，房價進一步下跌將順理成章。

　　倘若如此，抑制房價過快反彈的重任，有望從政策調控之手轉移到市場供求決定因素，這會否成為此輪樓市調控功成身退之日？北京航空航天大學經濟管理學院教授任若恩認為，目前只能大致判斷，房地產調控政策不會輕易加碼，但要松動也不容易。

　　對下一步房價走勢，經濟學家給出了各自的預測。渣打銀行首席經濟學家王志浩認為，房價下調10%－20%才會迎來政策“窗口期”。野村證券中國首席經濟學家孫明春認為，房地產市場回調勢在必行，未來12個－18個月全國平均房價下跌10%－20%，隨后2011年下半年企穩回升。

　　接受《財經》記者采訪時，任志強表示，目前住房銷售量下降很大，未來樓市將呈現兩極分化，一線城市銷售與價格下降較大，二三線城市則會有所增長。“僅僅在一線城市有業務的房企，下半年會感受到更大的資金壓力。”

　　任志強分析，房地產老項目不會降價，因為業主會鬧事，而新開樓盤會調低開盤價。“事實上，開發商低價銷售已經很普遍了，但是，由于沒有一個起始點作參照，在統計上，這些降幅不好計算。”

　　任若恩認為，調控造成的樓市清淡和房價下跌效應，在下半年或明年年初才會逐步顯現。但他同樣拒絕預測具體的降幅，“想抄樓市的底，恐怕是最困難的。”他說。

　　誰推動調控放松

　　從全國來看，除個別城市有所松動，多數城市的房價依然高位振蕩。

　　7月，全國70個大中城市房價同比上漲10.3%，環比略降1.2%。對于“百日新政”這份成績單，市場評價迥異。樂觀者認為，終于出現15個月以來的房價首降，而且房價重災區的北(京)上(海)廣(州)深(圳)，除北京環比持平，其余三地環比都出現下跌；悲觀者則表示，房價下跌之勢遠未開始。

　　如今，經濟減速跡象已愈加明顯，這令樓市調控再度步入觀望期。

　　“經濟二次探底論”“樓市新政松綁論”等甚囂塵上。8月12日，中國房地產協會副會長朱中一在海南博鰲房地產論壇上透露，受樓市成交萎縮影響，中房協已多次“上書”國務院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。

　　此言一出，前一階段因國土部、住建部、銀監會三部委集體表態“樓市調控不松懈，各項政策嚴格執行”而略微止聲的樓市新政討論再起波瀾。

　　人大財經委副主任委員賀鏗接受《財經》記者采訪時表示，房地產政策不能反復。2008年樓市調控已付出很大代價：一方面政府的公信力喪失；另一方面反彈形成更大泡沫。中國社會科學院研究生院教授樊綱更是直言，“不要拿房地產投資下降影響GDP來嚇唬人。”

　　上半年宏觀經濟數據也支撐了部委調控“不松懈”的底氣。8月11日，國家統計局公布1月－7月經濟運行數據：在備受關注的房地產先行指標中，1月－7月房地產開發投資23865億元，增長37.2%。在早先公布的上半年經濟數據中，上半年全國GDP同比增長11.1%，雖然二季度增幅有所下滑，但GDP增速仍達到10.3%。

　　房地產調控會否放松，地方政府的態度也是一個關鍵變量。

　　近段時間以來，房企巨頭看淡拿地已是行業一景。根據中原地產研究中心的監測，今年1月－6月十大龍頭房企用于購地的金額依次為：262億元、218億元、169億元、112億元、89億元、66億元，平均每月遞減20%左右，半年時間下來，購地金額更是銳減了75%左右。

　　土地市場降溫最大的受害者，顯然是深度依賴土地財政的地方政府。

　　社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為，中央對房地產的調控和清理地方政府融資平臺同時進行，考驗著地方政府的容忍度，下一步應密切關注地方政府。

　　國家審計署新近公布的報告顯示，有13個省融資平臺的貸款余額超過該省財政總收入，有的高出兩倍以上，有7個省、10個市和14個縣，債務余額與當年可用財力相比超過100%，最高達364.77%。

　　這是地方政府之軟肋，開發商對此心知肚明。“樓市如同癌細胞，明知道有問題，但是，如果非要把它割除，經濟本身也會受到大的傷害。”高和投資董事長蘇鑫對《財經》記者說，近來幾個開發商私下聚會，對后期樓市政策走勢的判斷是，今年四季度，樓市調控一定會出現不同程度的政策松綁。

　　但對于這一判斷，一些學者并不認同。國家行政學院決策咨詢研究員王小廣甚至提出，調控政策還不夠嚴厲，接下來不應有所松動。

　　警惕又一輪供應不足

　　上半年的房地產調控令開發商對后市趨向謹慎，他們本能的動作之一，就是減少拿地，降低報價區間。秦虹指出，從6月開始，土地成交量出現明顯下降，今年上半年土地成交的平均價格與2009年下半年相比下降了9%。

　　一線地產從業者感受最深的是，當房價還相當堅挺時，土地市場卻率先趨冷。在北京、上海等一線城市，土地流標、流拍的個案已接連出現，即使成交的地塊，其成交總價款、樓面價與溢價率，已經很難與4月調控前的熱度相比。

　　任志強從1月-7月依然樂觀的地產投資數據中已嗅出了危險的味道。他在接受《財經》記者采訪時表示，通常樓市調控政策出臺3個-6個月后才能陸續顯現政策效果，首先會體現在股市層面，繼而體現在開發商的投資層面。

　　任志強認為，在今年5月房地產固定投資快速增長中，大部分屬于土地的購置，凈投資沒有增長，買地反映的只是一個企業早期的決策。

　　“政策的制定者們應該關注，地產公司在土地樓面以上的投資動向變化，僅僅買了一塊土地，挖了個大坑，對后續市場供應并沒有意義。從以往經驗看，中國樓市的調控沒有超過一年半的，地產有其周期，如果調控不重視這個周期，只能導致又一輪供不應求。”任志強說。

　　對此，中國人民大學經濟學院副院長劉元春認為，要想從根本上走出房地產調控的治亂循環，應當轉變地產調控的目標：“供給推動”要優于“需求管制”；“制度建設”要優于“泡沫擠壓”和“價格打壓”。