2019年3月25日晚，我們有幸邀請到聯(lián)合信用評級有限公司研究總監(jiān)許余潔，來到國際商務“互聯(lián)網(wǎng)+案例分析課堂”與同學們分享了中國版公募REITs（權益型）的落地生根并講述了租賃房資產(chǎn)證券化的困境與破冰。

本次講座分為兩個部分：第一部分，許余潔先生介紹整個行業(yè)的背景，包括RETIs市場的規(guī)模、模式、參與者以及一些經(jīng)典案例。第二部分則為目前的市場困境以及未來的發(fā)展。

許余潔先生指出我們現(xiàn)在基本發(fā)展的是準REITs，還不是標準的，截至2017年底，37個國家和地區(qū)已建立了REITs市場，從地域看，美國REITs是發(fā)展最成熟的國家，在過程中也推出許多稅收的改革，規(guī)模逾1。2萬億美元，占全球比60%；從80年代之后，權益型股本占比逐步上升，已經(jīng)達到了95%，從交易結構上來看，不動產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了資產(chǎn)沉淀、去杠桿、傳統(tǒng)融資渠道收窄的變革。銷售轉(zhuǎn)向持有，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制形成；經(jīng)營性資產(chǎn)大量沉淀，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依舊稀缺，未來穩(wěn)定增值可期。REITs同時有金融屬性——包含資產(chǎn)存量化、產(chǎn)品標準化、投資權益化。比如，如果地產(chǎn)做的規(guī)模大小，成本會很大，因此REITs可以通過并購實現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)的擴大，但是在中國，目前只有融資的功能，但美國更為全面，重點考慮規(guī)則，來保護投資人。接下來，許余潔先生介紹了模式的分類：按照盈利模式分為抵押（信貸債權）型和權益（項目股權）型。關于參與者的動力則來自于其流動性好，政策優(yōu)惠及專業(yè)分工，從而使得RETs成為好的地產(chǎn)融資產(chǎn)品。

同時，許余潔先生介紹了REITs有五大特點，在上市流通方面，REITS將完整物業(yè)資產(chǎn)分成相對較小的單元，并可以在公開市場上市／流通，降低投資者門檻，并拓寬了地產(chǎn)投資退出機制；在資產(chǎn)組合方面，REITS大部分資金用于購買并持有能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的物業(yè)資產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)物業(yè)，同時，稅收中性的特點使得其不因REITs本身的結構帶來新的稅收負擔，某些地區(qū)為了促進REITS市場的發(fā)展，給予了一定的稅收優(yōu)惠；在派息政策方面，必須全部或絕大部分收入派發(fā)給基金單位持有人；第五，專業(yè)管理，即發(fā)起人通常組建獨的資產(chǎn)管理公司來管理REITS，并聘請物業(yè)管理人，提高地產(chǎn)投資的專業(yè)化水平。

在第一部分的最后，許余潔先生以具體的案例——黑石進行細致講解，黑石的資產(chǎn)端是通過高杠桿快速完成并購，再將物業(yè)迅速分拆出售。投資策略為尋找低于市場價格的不景氣資產(chǎn)（或者說不良資產(chǎn)），通過地產(chǎn)市場和資本市場之間的估值價差賺取利潤。基金產(chǎn)品設計上，堅持戰(zhàn)略性的長期投資理念，存續(xù)期一般在10年左右，能夠平抑經(jīng)濟周期性波動風險；資金端則具有以下特點：投資者范圍廣泛、與投資銀行、其他金融中介公司等機構投資者都保持長期穩(wěn)定的合作關系，在交易發(fā)現(xiàn)、資金募集、把握投資機會、產(chǎn)生超額投資收益、獲取長期資金至關重要（基石作用），前50的公司和養(yǎng)老基金中，72%都在黑石有投資，而且其中85%會持續(xù)對黑石進行投資，同時，他指出，黑石更多的是借鑒學習，在中國市場中還并不適用。

第二部分，許余潔先生介紹了中國房屋融資租賃行業(yè)中的ABS本質(zhì)是在股權Reits不發(fā)達的背景下，圍繞房地產(chǎn)債權形成的資產(chǎn)證券化市場。目前市場上存在以下問題——國內(nèi)房地產(chǎn)市場的結構性問題長期存在，國內(nèi)城市CapRate過低，投資者結構不合理，類REITs產(chǎn)品實屬“明股實債”，缺乏時間信譽，房企變相以租代售，以利潤為導向，無法解決住房結構性問題。因此，我們應認識到房屋租賃產(chǎn)業(yè)的易壟斷性和供需嚴重失衡市場基本面的脆弱。在分析市場的不足之后，徐先生也提出了理想中的中國特色的REITs的建設之路，其核心要義是根據(jù)REITs的特點讓國家以多種形式介入。頂層設計層面，應綜合考慮法律、土地政策、住房租賃市場和基礎設施。區(qū)域試點選擇層面，稅收優(yōu)惠區(qū)域、離岸市場、自貿(mào)區(qū)、雄安新區(qū)都是比較好的選擇。

最后楊其靜老師進行了總結點評，鼓勵了在場的同學們要加強專業(yè)學習，找準發(fā)展方向，希望未來有更多優(yōu)秀的人大畢業(yè)生和在校生進行交流學習。